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Robyn vient de quitter San Francisco pour s’installer avec Ava, sa fille adoptive, dans une petite ville tranquille. Elles s’installent dans leur nouvelle maison suffisammen grande pour en faire une maison d’hôtes. Elles ont à faire à un entrepreneur, Drew, qui tombe vite sous le charme de la mère et de la fillette. Les premiers travaux à peine terminés, une femme qui prétend s’appeler Beth Byron désire louer une chambre. Robyn accepte. Beth est en réalité Iris Janaway, la précédente propriétaire des lieux qui, lors d’une crise d’hystérie, a provoqué la chute mortelle de sa fille âgée de 7 ans, Sophia, drame qui lui a valu de passer cinq ans dans une unité psychiatrique. De retour dans "sa" maison, Beth / Iris n’a de cesse de viser Robyn, dont elle souhaite la mort afin de récupérer ce qui, selon elle, lui appartient...
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